Что происходит с ценой и стоит ли сейчас покупать квартиру?

Ситуация на рынке первичного жилья в России стала сложной в 2023 году. Данные от "Дом.РФ" показывают, что к концу марта объем непроданного жилья составил около 70 миллионов квадратных метров, что превышает средний уровень за период 2019-2021 годов (33,8 миллиона квадратных метров) на 25%.

Эксперты отмечают, что строительная отрасль в России стала более активной благодаря росту ипотечного спроса. Даже нежелательные объекты недвижимости были раскуплены из-за низких процентных ставок. Однако ставки по ипотеке резко выросли, а спрос снизился. Таким образом, застройщики и девелоперы оказались в ситуации, когда предложение значительно превышает спрос.

Основатель агентства недвижимости Gordashnikova Land, Елена Гордашникова, указывает, что корни проблемы уходят в прошлое до введения эскроу-счетов. Раньше участие в долевом строительстве было рискованным, и спрос на такие объекты был невысоким. Застройщики привлекали инвесторов низкой ценой на квадратный метр на ранних стадиях строительства, а затем повышали цены после сдачи домов в эксплуатацию. Введение эскроу-счетов сократило эту разницу, сделки стали более безопасными, но разрыв в цене остался значительным. Однако вместе с внедрением эскроу-счетов на рынок пришло большое количество инвесторов, которые покупали квартиры на ранних стадиях строительства, чтобы затем перепродавать и зарабатывать на разнице. Постепенно разрыв в цене между ранней и финальной стадиями сократился, а спрос начал падать.

Привлечение инвесторов и популярность ипотечных кредитов с низкими ставками привело к переизбытку предложения на рынке первичного жилья. Застройщики строили больше жилья, чем было реальной потребности. Однако после борьбы Центробанка с программами околонулевой ипотеки, инвесторы отошли, поскольку инвестирование в новостройки стало менее выгодным.
Кризис на рынке первичного жилья проявляется через снижение продаж застройщикам. Некоторые из них продолжают предлагать различные льготы и схемы для привлечения покупателей, такие как рассрочка и траншевая ипотека. Однако, если ограничения будут усилены, продажи могут еще больше снизиться.

Центральный банк России, в свою очередь, ограничил программы околонулевой ипотеки в 2023 году. Глава ЦБ, Эльвира Набиуллина, назвала ипотеку от застройщика опасной, поскольку она может искусственно завышать стоимость жилья на 20-30%. Однако ЦБ признал, что резкое прекращение таких программ может привести к серьезному кризису на рынке строительства жилья, поэтому они будут закрываться постепенно.

Что происходит с ценой квадратного метра?

Согласно мнению Олега Репченко, в отсутствие льготных ипотечных программ спрос на новостройки снизится, что заставит застройщиков снижать цены. Это уже наблюдается после запрета Центробанком на околонулевую ипотеку, где цены на новостройки в Москве немного снизились. Снижение цен в основном осуществляется через предоставление скидок. На текущий момент максимальная скидка на столичном рынке новостроек достигает 40%, и скидки в диапазоне 15-20% уже не считаются чем-то необычным. В официальных прайсах застройщиков цены пока не снижаются, но они компенсируются дисконтами. Однако стоимость квадратного метра медленно снижается, отмечает эксперт.

Елена Гордашникова считает, что застройщикам следует вернуться к ценам 2019 года, которые были более адекватными, и перестать ориентироваться на инвесторов, а сосредоточиться на реальных потребителях. Она отмечает, что на рынке существует дефицит полноценных двух- и трехкомнатных квартир для проживания семей, поэтому застройщикам следует ориентироваться на этот сегмент.
Застройщики будут стимулировать спрос на различные маркетинговые предложения, включая жилье "под ключ" с отделкой и мебелью. Однако значительное снижение стоимости квадратного метра не ожидается из-за постоянного удорожания себестоимости строительства, по словам Сергея Гатауллина, декана факультета "Цифровая экономика и массовые коммуникации" МТУСИ.

Как падение спроса влияет на качество?

Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development, утверждает, что девелоперы имеют финансовые модели, которые учитывают не только оптимистические, но и негативные сценарии. Это позволяет компаниям оперативно реагировать на непредвиденные обстоятельства. Конкуренция между девелоперами способствует повышению качества проектов, включая предложение квартир с отделкой, цифровыми системами и комфортными лобби. Однако, по словам эксперта, все еще редкостью являются кварталы с дизайнерскими интерьерами, собственными парками и развитой внутренней инфраструктурой.

Стоит ли сейчас покупать квартиру?

Евгений Затонский, директор московского агентства недвижимости "Этажи", указывает, что инвесторы привыкли к тому, что цены на квартиры на первичном рынке возрастают в процессе строительства. Однако, в настоящее время цены на первичном рынке практически не растут. Затонский отмечает, что людям придется привыкнуть к отмене субсидированных ипотечных ставок и понимать, что при ставке менее 7,5% квартиру приобрести будет сложно.

Марина Кот, риэлтор, прогнозирует постепенное снижение спроса на первичном рынке в этом году. Застройщики будут предлагать программы с низкими ставками и скидки на жилье. Однако, она считает, что этот тренд будет недолговечным. Цены на первичку в целом не снизятся значительно, так как себестоимость строительства продолжает увеличиваться. Скорее всего, цены будут медленно расти, добавляя 1-5% к текущим значениям.

Дмитрий Голев отмечает, что если у покупателя есть значительные сбережения, он может приобрести квартиру за полную стоимость. Однако решение должно зависеть от личных обстоятельств покупателя. Например, в премиальном сегменте клиенты часто привлекают заемные средства не из-за нехватки собственных средств, а потому что они не хотят выводить крупные суммы из своего бизнеса в один раз.