Стоит ли брать ипотеку весной-летом 2023 года ?

В конце весны и летом наблюдается снижение активности на рынке недвижимости. Мы провели беседу с экспертами, чтобы выяснить, стоит ли приобретать квартиру в этот период, как изменятся цены и возрастут ли ипотечные ставки.

Ситуация на рынке недвижимости и ипотеки: планы и нововведения

Центральный банк (ЦБ) вводит ограничения на рискованные программы. В течение нескольких месяцев Банк России боролся с низкопроцентными ипотечными кредитами, и с 30 мая 2023 года было принято решение их ограничить. Банкам, выдающим такие кредиты после 15 марта 2023 года, потребуется формировать дополнительные резервы. Это сделает невыгодным предоставление низкопроцентной ипотеки, так как повышение резервов и капитальных буферов снизит потенциальную прибыль. Аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова говорит:

"Для компенсации этого банки будут либо устанавливать повышенные процентные ставки, либо увеличивать размер комиссии для застройщиков. Застройщики, в свою очередь, вынуждены будут пропорционально увеличить стоимость недвижимости по таким программам, что в конечном итоге повлечет за собой увеличение нагрузки на покупателей и значительное снижение их спроса".

Снижение рисков

Банк России с 1 мая 2023 года увеличил макропруденциальные надбавки, особенно в сегменте ипотеки по договорам долевого участия (ДДУ). Эти надбавки учитывают завышение стоимости квартир и помогут банкам формировать резервный капитал для покрытия рисков, связанных с разницей в ценах на первичном и вторичном рынках жилья. Подробнее об этом решении регулятора и его влиянии на ставки по ипотечным кредитам можно узнать здесь.

Также с 1 февраля 2023 года размер материнского капитала был увеличен на сумму инфляции за прошлый год, что составило 11,9%. Теперь семьи могут получить до 775 628 рублей в рамках материнского капитала.
С 25 апреля 2023 года вступили в силу поправки в закон о ипотечных каникулах. Еще одна категория граждан России, страдающих от чрезвычайных ситуаций, получила право на эту льготу. Они имеют возможность запросить у банка приостановку или снижение платежей по ипотечному кредиту.

Правила семейной ипотеки также были расширены. В настоящее время семейная ипотека доступна для приобретения жилья на вторичном рынке только в сельской местности Дальневосточного федерального округа. Однако власти планируют расширить условия программы, позволяя родителям, воспитывающим детей с инвалидностью, приобретать жилье на вторичном рынке и в других регионах. Пока не определен список этих регионов, но главным критерием является отсутствие строительства многоквартирных домов в данных регионах.

Власти активно разрабатывают новые программы льготной ипотеки

Они будут способствовать поддержке рынка недвижимости. Например, рассматривается возможность предоставления льготных ипотечных кредитов педагогам, участвующим в проекте "Профессионалитет" до 1 октября 2023 года.

Также обсуждается создание "арктической ипотеки" с процентной ставкой 2%, аналогичной дальневосточной ипотеке. В эту программу входят регионы Арктической зоны, такие как Мурманская область, Ненецкий, Чукотский и Ямало-Ненецкий автономные округа, а также республики Карелия, Коми, Саха (Якутия), Красноярский край и Архангельская область. Власти считают, что такая ипотека поможет улучшить демографическую ситуацию в этих регионах и снизить отток населения.

Президент поручил правительству до 1 июля 2023 года предложить дополнительные льготные ипотечные программы для молодежи, включая молодых специалистов и молодые семьи.
Банк России также поддерживает расширение адресной льготной ипотеки на вторичный рынок недвижимости. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что такие программы являются адресной поддержкой конкретных категорий людей, и не имеет значения, как они улучшают свои жилищные условия - покупая на первичном или вторичном рынке. Поэтому целесообразно распространить ипотеку на вторичный рынок.

Корпорация "ДОМ.РФ" предложила правительству субсидировать ипотеку на крупногабаритные квартиры для снижения процентных ставок по таким кредитам на 1-2 процентных пункта.

Согласно аналитикам ИРН, цены на недвижимость в Москве остаются практически на прежнем уровне, и в апреле даже наблюдался останов в небольшом росте, который был замечен в первом квартале 2023 года. Продавцы становятся менее склонными предлагать скидки, и максимальная скидка составляет 5-7%. Пока нет оснований для изменения ценового тренда.

Аналитики ИРН отмечают, что покупатели появились на рынке не из-за увеличения их доходов, а из-за снижения цен. Так как доходы населения не увеличиваются, а стоимость ипотеки растет, люди не могут позволить себе платить больше. Возникает вопрос о том, хватит ли спроса при текущих уровнях цен. Учитывая, что март и апрель являются пиковыми месяцами для рынка, а в мае обычно начинается сезонное снижение активности покупателей, текущая ценовая стабильность может быть лишь промежуточным этапом перед продолжением спада летом, когда количество покупателей значительно сократится.

Что касается ипотеки

Банки продолжают повышать процентные ставки, несмотря на то, что ключевая ставка остается на уровне 7,5% годовых с сентября 2022 года. Средняя процентная ставка по ипотеке для клиентов, не относящихся к льготным категориям и не использующих специальные программы с госсубсидированием (за исключением ипотеки с господдержкой), составляла 11,52% годовых на конец первого квартала 2023 года.

Аналитики портала Банки.ру считают, что в 2023 году банки будут ужесточать свою кредитную политику из-за удорожания фондирования на фоне экономической неопределенности, необходимости снижения рисков по ипотечным портфелям и снижения доходов населения, а также возможного роста безработицы. Получить ипотеку станет сложнее.